Com a crise financeira no país, a oferta de imóveis cresceu exponencialmente, surgindo boas oportunidades para que tem reserva financeira e pretende adquirir imóveis.
A primeira coisa a fazer é verificar a matrícula atualizada do imóvel, que é o documento onde constam todas as informações sobre ele: as medidas do terreno (urbano ou rural), da construção do imóvel (uma casa, ou um apartamento, etc) quais os verdadeiros proprietários, se já está quitado ou tem alguma dívida, se tem hipoteca, ou alguma restrição para venda, o número de cadastro do IPTU, enfim... tudo relativo ao imóvel deve estar gravado na matrícula dele.
Para conseguir a matrícula você deve pesquisar, pelo endereço do imóvel, qual o cartório (de registro de imóveis) responsável por ele. Aqui no estado de SP e em muitos outros, os dados estão (quase totalmente) atualizados na central de cartórios, que tem site (https://www.registradores.org.br/), onde se pode fazer uma busca de imóveis pela internet (pagando um valor baixo), pedindo matrícula digital, pesquisa de bens e muito mais.
De posse da matrícula, não tendo nenhuma restrição sobre o imóvel (hipoteca, penhora judicial, usufruto, ou coisa do tipo), o próximo passo é verificar quem são os reais proprietários e pesquisar nos fóruns estaduais e federais (sites dos TJ e TRF) do estado onde está situado o imóvel e verificar se eles estão sofrendo algum processo que possa envolver o imóvel que você pretende comprar. Isso porque, se por acaso você comprar o imóvel e o proprietário estiver sofrendo uma execução (cobrança de uma dívida), ele pode ser penhorado, ir a leilão, e ser arrematado por alguém (ou seja, você perde o imóvel e vai ter que correr atrás de quem te vendeu para ser ressarcido, mas poderá ser tarde demais).
A matrícula é muito importante porque é o documento público do imóvel, e o que não estiver escrito nela é como se não existisse juridicamente falando.
Então, digamos que uma pessoa comprou o imóvel mas não lavrou (fez) a escritura dele, transferindo para o seu nome. Ou até fez a escritura mas não a levou para ser registrada no cartório de registro de imóveis. Esse comprador não é o dono, para todos os efeitos, porque não fez sua obrigação legal de se registrar como tal. Portanto, você não teria jamais como saber da compra e venda realizada, sendo então, um “adquirente de boa-fé”, o que te garante a defesa do bem se o “dono” vier a reclamá-lo de você (te processar e pedir o bem para ele). Na verdade, ele teria que se voltar contra o vendedor, afinal, foi ele quem vendeu duas vezes o mesmo bem.
Pois bem.
Na matrícula consta o cadastro do imóvel na prefeitura, para fins de cobrança de IPTU. Com esse número de cadastro é possível saber se o imóvel tem débitos com a prefeitura (ainda não cobrados por processo judicial), e o valor venal do imóvel (valor sobre o qual é calculado esse imposto, mas que quase sempre é muito abaixo do valor real do imóvel, porque as despesas cartorárias, impostos, e outros são calculados sobre o valor venal, então as pessoas normalmente reduzem esse valor para economizar nessas despesas).
É importante notar se a matrícula está retratando a realidade do imóvel, porque às vezes o seu proprietário ou o tabelião (responsável pelo cartório) comete alguns erros. Ex: O proprietário não averba (registra) na matrícula a construção da casa que está no imóvel, porque gera custos, tem uma burocracia para conseguir o habite-se (documento que autoriza a conclusão da obra e permite que alguém habite a casa). Ou o cartório erra na digitação da metragem, ou de qualquer outra informação sobre o imóvel, e será preciso mandar corrigir.
No caso do imóvel não estar quitado, na matrícula vai constar o banco onde está financiado, e você poderá fazer um compromisso (contrato) de compra e venda, onde ficará combinado que parte do seu pagamento será destinado ao banco, para quitação do imóvel, obrigando o vendedor a passar a escritura assim que o valor total for pago para ele. Caso ele receba o dinheiro e não passe a escritura, além da multa (e outras penalidades que devem estar no contrato), você pode obrigá-lo a passar, usando o contrato (executando judicialmente). Para isso será necessário contratar um advogado.
Se o imóvel estiver em nome de várias pessoas, o procedimento das buscas é o mesmo, portanto, o trabalho é bem maior. E se alguma delas faleceu? Você terá que procurar se teve inventário, quais são os herdeiros, e negociar com todos eles, para que todos assinem a escritura. Então, é importante saber desses procedimentos para analisar se aquele imóvel vale mesmo tamanho sacrifício.
Caso conste na matrícula do imóvel alguma restrição, como um bloqueio judicial (penhora), será necessário descobrir qual o processo que originou tal bloqueio, e contratar um advogado para negociar o débito com o credor (quem processou o proprietário do imóvel), para retirar tal restrição e permitir a venda do bem.
São inúmeras as hipóteses de problemas envolvendo compra e venda de imóveis, então não conseguirei abordar todas, mas uma bem comum é a arrematação de imóveis em leilões judiciais.
Nos leilões (atualmente, virtuais), é possível encontrar ótimas oportunidades de negócio, seja comprar imóveis para uso próprio, seja para revenda.
Normalmente os imóveis são fruto de pessoas (ou empresas) que estão sofrendo cobranças e não têm condições financeiras de pagar pelas dívidas. Então, os credores penhoram seus bens nos processos e os levam a leilão.
Muitas das vezes as próprias construtoras (ou financeiras como a Caixa Econômica Federal, Bando do Brasil, etc) os “pegam de volta” dos compradores que não puderam pagar por eles, ou seja, é possível comprar imóveis novos (muitas vezes que sequer foram habitados), a preços convidativos.
O grande problema dos bens de leilão é que (exceto os novos supracitados) eles podem ter avarias (defeitos), ou outros problemas judiciais, como por exemplo, estar habitados, e o comprador é que se responsabiliza por “despejar” os moradores. Então é preciso avaliar direitinho os bens antes de arrematá-los, e eu sugiro que já esteja sendo orientado por um advogado, para medir todos os riscos e evitar um “furada”.
De toda forma, para quem possui um capital parado, adquirir bens em leilão pode ser uma boa oportunidade de negócio. Basta avaliar os prós e contras, mas a meu ver há grande chance de se encontrar algumas pechinchas.
Quanto aos imóveis adquiridos de particulares, recomendo que sejam tomadas as precauções apontadas no início deste artigo, e desejo boa sorte aos compradores. Caso precisem de alguma ajuda, ou tenham alguma dúvida, estou à disposição.
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